这个点位能开，
但不该按标准店开。

综合分不是三个板块的平均分，而是加权分：市场理想性（60%）+ 竞对协同（10%）+ 客群客流（30%）。看懂权重，才知道该修哪里。

把报告翻到底，真正能用的结论只有三条：区域商业成熟度良好、客流底盘厚、同业态已经聚集。其余几十个 POI 计数，都是用来支撑这三条的注脚。药房 0.2 分、超市 1.18 分、才艺培训 4.19 分这类评分，对棋牌生意没有解释力，不必当真。

业态结构决定了谁会来、什么时候来、愿意花多少钱。餐饮和零售占了 86%，这是学生与周边居民的日常消费带，不是商务带。

没有地铁、没有火车站，意味着 这个点位吃不到「过路客」，每一单生意都必须来自 1 公里内的常驻人口与在校学生。这既是天花板，也意味着经营动作要全部压在私域复购上，而不是等自然客流。

客群评分 82.53 分，在吉安属于优秀水平。但报告只看静态人口，没算学校日历——这是大学城点位最容易踩的坑。

再叠加一个报告没统计的量：井冈山大学全日制在校生 28,000 余人、教职工 2,000 余人，主校区在 1 公里步行圈内（最近公交站 420m）。学生 + 老社区 + 开发区办公人口，三类客群叠在一起，才撑起了 14.8 万/日的客流。

平台给竞对协同打了 99.1 分，结论写着「竞争环境宽松」。这个分数主要来自「100 米内没有同业态」和「附近有一家蜜雪冰城」——100 米内确实宽松，但把半径放大到 350 米，图景完全不同。

有效供给测算：按每家 8–10 个包间估算，500 米内已有约 40–50 个包间在营业。以 25–34 岁核心客群为分母，这个密度已经不算薄。结论：这里不缺麻将桌，缺的是「别的店没有的那种桌子」。

说「有潜力」没用。这个点位的价值全在两条：租金便宜到几乎没有压力，以及需求已被 5 家同行证明；风险也同样具体，只有三条值得当真。

上表挂牌价换算为 11–16 元/㎡/月，业主现报 15 元/㎡/月（原报价 20 元/㎡，已降 25%），处于同商圈合理区间且低于原价，本报告按 15 元/㎡/月、175㎡、月租 2,625 元建模，单间约 292 元。

综合评级：B−（有条件可行）。不建议按标准店模板复制；建议按「主题包 + 大包 + 私域运营」的组合进入。如果总部工程复核发现电容量不足或无法过二次消防，评级直接降到 C，建议更换点位。

久雀的模型是 6 个包间起做、标准店 8–10 间 / 150–200㎡，全部包间都是一张麻将桌的标准格局、差别只在面积。这个点位在供给过剩的商圈里，包间数的上限不取决于面积，取决于单间翻台能不能撑住。

为什么必须是这个配比：所有包间都是一张麻将桌的标准格局，差别只在面积——周边 5 家同行的包间集中在 10–14㎡ 的标准间，20㎡ 以上的大规格空间是这条街上明显的供给缺口。学生市场的聚会场景（宿舍整班、社团、生日）要的不是更多座位，而是坐得开、拍得好看、能待两三小时的空间，且这类场景对价格不敏感、对体验敏感——这是唯一不需要打价格战的差异化位置。所以 9 间里把 3 间放到大包规格（2 间主题包 + 1 间大包，配一张麻将桌加一张茶桌），4 间中包守住 18:00 后的基本盘，2 间小包专做引流。

主题包：这条街上唯一不会被同行抄走的东西

9 间里拿出 2 间做久雀成品主题包——库洛米（紫调）与 Hello Kitty（粉调），均按大包规格施工（20–22㎡，可用空间是标准包的两倍）。这两个方案总部有现成的图纸、色卡和物料，从墙面、桌面、椅套到挂画、吊灯整套配齐，业主不需要自己找设计公司，装修单价仍按 700 元/㎡ 左右走，只增加软装物料的部分。

为什么这个点位特别吃这一套：报告显示 1 公里内女性客群占 45%，且年龄集中在 25–34 岁，学生生日局、闺蜜局、情侣局是高频场景。周边 5 家同行的包间统一是「白墙 + 深色皮椅」的标准面孔，主题包是唯一一眼能看出差别的房型：顾客在美团/抖音上刷到的第一张图就是它，点进去的概率、到店拍照发圈的意愿、复购时的首选，都会明显高于常规包。同时段主题包可比常规中包贵 10–15 元/场，装修投入的增加在两个月内即可摊平；而 20–22㎡ 的空间让它同时能按大包价位接单，不做主题时也不浪费面积。

以上为久雀已开业门店的包间实拍，用于说明主题包与各类包间的落地效果；本点位最终配色与物料以总部出图为准。

以 9 间 / 175㎡ 建模，装修按 700 元/㎡ 左右、设备走集采价、智控含在五件套内，中间不留重复计价的项；月租按业主实报 15 元/㎡/月 计，175㎡ 合 2,625 元。场地虽有约 300㎡，一期只做 9 间，其余留作前台、茶水与二期预留（理由见第 06 节场地决策）。回本周期只由两个变量决定：单间日翻台次数与客单价。

注：标准五件套已含智控套件（网关、智能门锁、智能控制器、灯牌），门锁与控电不另计；备用金覆盖首批耗材、清洁用品与开业物料，不单列。消防改造、证照与首期押金不在上表内，按现场实际条件另行核算，不占用本次投资预算。

一张月利润表：营业额怎么来、成本减了哪几项

口径：营收按 30 天满月计；成本只减上述五项，不再另设折旧与摊销（一次性投入已单独列在第 07 节第一张表，用回本周期衡量）。若该场地是业主自有、不收租金，基准情景月净利直接加回 2,625 元至 16,507 元，回本从 17 个月缩短到约 14 个月。

说明：以上为税前测算，不含流动资金与消防改造、证照费用；综合服务费（即加盟费）已计入第 07 节第一张投入表，不另收加盟保证金。投资额按 175㎡、9 个包间、4 台空调建模，实际以总部出图与现场工程条件为准。

这个点位不需要业主自己摸索：选址复核、出图报价、施工设备、线上代运营，四段都由总部团队接走，业主只需要把房子和预算准备好。